周边很多朋友有咨询我们，怎么去做好商业项目？为什么有的商场人气火爆，自己的项目却经营惨淡？这是由于整个商业地产的发展趋势导致的，商业地产的模式正在慢慢的变化，就像一场球赛随着时间的推移走到了下半场，现在是运营为王的时代。

商业地产，看似一片繁荣。却又有谁知道未来会厮杀至血流成河？

当今我们越来越会为好商品去买单，商品具有真实价值才能走的长远，大家不再是追求简单配置的基础款，而是更加去认可商品的品质，甚至去追捧背后的理念。现在消费者越来越成熟，眼界越来越宽阔，明白自己所需。

当经历了全球最大造房运动的中国人，缺的不是商场，也不是概念。是能心甘情愿掏钱的商品和场所。

商业地产充斥着各种高周转、快开发的地摊货。多数是不成体系的开发理念和金玉其外的硬件设施，却没有从根本上想要去解决运营问题，无法保障商户的收益和顾客的需求，只看重商户准时交租，什么时候涨租。

这就是现状。

目前商业地产中的运营现状，往往还是以一种比较浅白的模式在运行。主要是以往年份，国内经济增长太快导致消费市场旺盛，开发商、出租方对于运营职能不太重视，多数的商业地产企业不过是做一堆粗浅的方案、制度来进行初步的框架梳理，但是其中内在的环节往往是自我矛盾和冲突，市面上目前只有个别几家大型商业地产公司有能力去统筹规划这些繁琐杂乱的工作。可以客观的说，目前国内商业地产的运营模式，与20年前的模式差异并不大，但现今国内商业地产的项目供应总量却在巨增，传统的商业地产运营模式完全无法跟上当下的市场环境和人口变迁

受今年疫情影响，越来越多的商业地产项目的运营缺点暴露无遗，在整个项目的运营期内出现中种种问题，使得公司感受到前所未有的压力。我相信许多企业都在为下面当中的一个或多个困难困扰着。

1、商场周边商业项目供大于求。因规划不合理，短期内局部城市供应过量。目前，社会零售总额消费增长率10%多，但商业地产项目面积则以50%的速度增长。

2、项目整体“内容”缺乏矛盾突显。由于品牌数量少，商业项目千篇一律，招同样的品牌，导致同质化问题严重。

3、项目前期定位不准确导致运营困窘。如今年轻家庭是市场消费主力，但很多商业项目的设计场景没有迎合客群需求，不懂哪些人群是消费的主力，缺少了很多的人流量。

4、商业管理能力整体偏弱，运营能力不强。一般而言，成熟的商业体一年需要15%的调整，三年需要40%左右的调整，在调整中需要引进更有人气、跟消费需求更契合的业态，但在品牌匮乏之下，商业体寻找合适的业态和品牌非常难。

5、很多商业地产项目租金不涨反跌，租金上涨乏力。加上商业地产目前缺乏流动性，面临退出难压力。

6、资金压力，商业抵偿本就是一项费力耗时、见效慢的项目，前期改造需要资金，招商运营需要资金，维修养护需要资金，装修翻新还需要资金，一旦中间环节出现问题，等待我们的将是巨大的损失。

如果贵司正在遭受着一切，那我们给您一个合理建议，项目整体出租吧，由专业的商业地产资管公司负责承租运营，把项目整体出租给第三方，公司享受租金收入，风险有效的转移，由第三方来管理运营。这将是未来的发展趋势，例如在深圳，很多知名的商业地产项目例如星河的cocopark，益田的益田假日广场，以及京基的kkmall。这些购物中心大家耳熟能详，但是他们的开发商在全国排名有些都100强之外了。所以选择已有成熟的购物中心品牌系列及运营经验的房地产公司，也能帮助你在短时期内得到相关的收益回报。

第三方承租运营的优点

1、承租运营商可以在每期提供稳定的租金收益，降低公司风险；

2、承租运营商可以为公司节约成本，减少公司在项目上的资金投入；

3、承租运营商的工作效率高，可以为公司节省精力；

4、承租运营商的效果更好，因为我们知道怎么运营，有更多的行业经验。

我们是怎么去做一个项目呢？

一、前期对于项目有合理的认知和规划

优质的地段与科学的商业设计

城市研究

城市研究分为几个方面，如南北地域、如气候分析、如城市政策、如城市规划等方面。比如北方城市四季分明，会导致在项目自身设计时有着供暖系统的设计，进而导致商业的建筑成本增加。而南方城市雨季较长雨水较多，则项目的排水体系如何设计又与北方不同，是否需要在项目外部设置遮雨栏等，以便于引导顾客入场消费。政策分析又可以有效判断出当地政府对于商业地产的看法，譬如城市未来扩展主导方向或城市对于居民消费的引导等。

人口研究

其目的在于有效分析城市中的民族、年龄、学历、收入比、客群等问题。能够晓得分析当地人口，就能精准的设计项目。

了解目标客群的消费理念与价值观，得知客户的价值取向问题这也是运营的基础。比如现在00后的存款是90后的两倍，他们的消费观念与60后的老板完全不同，这也是为什么这几年商业地产中的商户为何会演变成众多网红店批量产出的原因。

产业研究

从底层逻辑来讲，站在现在世界经济的主旋律的是产业分工形态，能源、资源、制造、农业、金融、文旅、科技研发和工业设计，已各自被几大板块划定了边界，而且会是数百年持续的形态。

举个例子，目前中国是以制造业为主，现在正在对科技研发、工业设计、文创旅游这三块进行发展。

商圈

商圈也分增量商圈、稳定商圈、塌陷商圈等形态。

以电影院为例，目前国内一线城市成熟商圈已趋于饱和状态，这是犹豫商圈内消费客流总数有限，商业项目却在不停增长。

一座商业综合体就有一家影院，十座可能就有十家，持续性商圈内的消费客流不变，假如这个商圈内再多出几家影院，势必导致商户盈收下滑甚至血本无归的情形存在，因为商业供应超过了总客流的临界值。

二、靠前期标杆项目展示强大的运营能力，让商户实实在在看到能盈利，在开业前制订相应的计划

选定合适的商户落位

让具有受到市场认可且与自身定位相契合的商户进场。招商先对自身项目有着清晰的认知后才去招徕，并达成合作共识。

制订认识系统及推广计划

在开业前制定项目业态认识系统，使消费者能深刻认识商业项目的业态功能、分布、定位和组合方式，消费者在认识到项目的业态后，再进一步地深入认识和了解项目内所引进的国内、国外等知名零售品牌以及这些品牌在国际上的相关地位。

另外制订向消费者进行促销推广的计划，并锁定开业时的促销对象进行宣传，以求一炮而响。这个促销对象有两个方面，一是消费对象，即什么样的顾客会来，会消费。二是自身的商户对象，即促销活动的参与对象，是联合主力店进行、或联合次主力店进行、或个体零售进行、或联合三方一起进行，均要有明确的规划。

制订有轰动性的市场推广计划

制订开业时对消费市场有轰动性的市场推广计划，使项目在开业时对所在城市的消费市场制造出轰动性的效应，从而使消费者清楚其所在城市有一个主题鲜明、业态合理、品牌林立的项目已正式开业。

三、开业后尽可能的达成前期的各项经营方案和规划，以系统的管理运营能力帮助中小商户

帮助商户经营

商户的发展并不是与你无关。

一好的店长能够让一家门店走上正轨，也能让一家店陷入绝境。但实际上由于管理半径和个人能力的问题，很多店铺初期的店长并不一定有着充分的能力和经验来掌控店面，进而导致店面亏损的情况比比皆是。所以商业运营者一定要想尽办法来帮助这家店面成长，比如通过项目同类型产品销售数据比较之后，提供受欢迎产品与不受欢迎产品的对比模型以发现畅销品和滞销品、对商户的营运管理过程的采购产品、采购条件、店铺形象、促销方式、人员管理方式等各环节提供专业的有针对性的零售营运整改意见。

尽可能的让他们度过第一年的经营期。

分享消费情报

对于商业项目消费者在不同位置、不同年龄、不同性别的消费者数据收集，并分享给商户，并对未来的三年内的消费趋势进行论证后相互进行策略调整。

以上将是我们对各位分享我们招商运营思路的一部分，我们的思路和方法将会随着时代的进步而改善，我们秉承着“真正的创新是让价值回归”的理念，背负着合作伙伴的信任负重前行。我们将与合作伙伴携手共进，共创新时代